Sanierung einer Immobilie

Sanierung einer Immobilie: Das sollten Sie beachten

 

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Foto: Rainer Sturm/ pixelio.de

Wer die eigene Immobilie renoviert oder saniert, steigert zum einen ihren Wert und erhöht zum anderen die Lebensqualität ihrer Bewohner. Letztlich ist es eine Investition in
die Zukunft. So tragen energetische Maßnahmen nachhaltig dazu bei, den CO2-Ausstoß zu reduzieren und die Umwelt zu schonen. Die Ausgaben für diese Maßnahmen amortisieren sich meist schon nach wenigen Jahren durch gezielte Energieeinsparungen.

Zu Sanierungsmaßnahmen zählen unter anderem: Außenwanddämmung, Dachdämmung, Kellerdeckendämmung, Erneuerung der Heizungsanlage, die Erneuerung der Fenster und der Einbau einer Thermosolaranlage. Wer möglichst viel sparen möchte, sollte die einzelnen Maßnahmen entsprechend kombinieren. Wer zum Beispiel die Türen und Fenster erneuert, kann gleichzeitig Dämmmaßnahmen vornehmen. Die Fördertöpfe der staatlichen KfW-Förderbank sind voll gefüllt und bieten den Bauwilligen sowohl attraktive Förderdarlehen als auch Tilgungszuschüsse an. Damit sollen Bau- bzw. Umbaumaßnahmen gefördert und Investitionen vereinfacht werden.

Individuelle Sanierungsmaßnahmen

Die Kosten für Warmwasser und Heizungswärme beim Hausbau steigen stetig an. Wer hier keine horrenden Summen bezahlen will, sollte sich über effiziente Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen informieren, um die Kosten so niedrig wie möglich zu halten. Gleichzeitig dienen derartige Maßnahmen natürlich auch dem nachhaltigen Schutz der Umwelt. Grundsätzlich gilt: Je älter ein Gebäude ist, desto mehr energetische Schwachstellen weist es auf. Wer bei den Modernisierungsmaßnahmen auf innovative Techniken zurückgreift, kann aber auch alte Gebäude schnell wieder auf ein angemessenes energetisches Niveau bringen.

Ein gut durchdachter Wärmeschutz für die gesamte Immobilie und eine entsprechende Heiz- und Lüftungstechnik sind besonders wichtig. Aber auch Dämmarbeiten von innen und außen spielen eine bedeutende Rolle. Häufig wird für die Außenarbeiten ein Gerüst benötigt. Je nach Größe und Bauart des Gebäudes, kann dies sehr teuer werden. Eine Alternative sind die sogenannten Industriekletterer, die ohne Gerüst Reparatur-, Reinigungs- und Sanierungsarbeiten an Bauwerken und Fassaden aller Art vornehmen.

Fachmännischen Rat einholen

Damit es schon in der Vorbereitungsphase nicht zu Fehlentscheidungen kommt, ist es ratsam, einen Fachmann zu Rate zu ziehen. Er kann Empfehlungen über mögliche Modernisierungsmaßnahmen aussprechen und die Immobilie auf energetische Schwachstellen überprüfen. Diese erkennt ein Laie nicht auf Anhieb. Auch weiß er im Gegensatz zum Fachmann nicht, welche Fensterlösungen, Dämmmaterialien und Techniken die besten Erfolge bringen. Nur ein geschulter Energieberater kann anhand der anlagentechnischen und bauphysikalischen Hintergründe erkennen, welche Maßnahmen für das jeweilige Gebäude ergriffen werden müssen. Besitzer von Häusern (Ein- oder Zwei-Familienhäuser) können übrigens auch für eine solche Energieberatung oder Baubegleitung einen Zuschuss im Rahmen des Gebäudesanierungsprogramms der KfW-Förderbank beantragen.

Fragen Sie den Experten:

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Schimmel im Neubau: Ist die Luft rein im Eigenheim?

 

Schimmelbefall
Foto: Thorben Wengert – pixelio.de

Modriger Geruch und dunkle Flecken an den Wänden – Zeichen dafür, dass sich Schimmel im Haus befindet. Meist sind bauliche Mängel und falsches Lüftungsverhalten die Ursache. Doch auch immer mehr Neubauten sind von Schimmelpilzbefall betroffen. Oft bevor das Eigenheim von den Nutzern überhaupt bezogen wurde. Durch Baumaßnahmen gelangt immer Feuchtigkeit in ein Gebäude, die normalerweise unproblematisch ist. Kann die Neubaufeuchte jedoch nicht austrocknen und verbleibt im Haus, hat Schimmel ideale Wachstumsvoraussetzungen.

Gesundheitsgefahr Schimmelpilzbefall

Es gibt fast 100.000 verschiedene Arten von Schimmel und in geringer Konzentration sind diese Mikroorganismen fast überall in der Luft vorhanden und ungefährlich. Erhöht sich allerdings die Sporenkonzentration, wenn Schimmelpilz in Innenräumen auftritt, kann das für die Bewohner gesundheitliche Folgen haben. Zum einen kann Schimmelpilzbefall zu Reizungen der Haut und der Atemwege führen und ist damit besonders für Allergiker gefährlich. Zum anderen ist die Feuchte im Haus nicht nur Nährboden für Schimmel, sondern auch für Bakterien.

Schimmel braucht Feuchtigkeit

Um zu gedeihen, benötigt der Schimmelpilz vor allem Feuchtigkeit, Wärme und Nahrung. Letztere findet er in Form von Zellulose, die in Tapete, Holz sowie Gipskartonplatten enthalten ist. Ab einer relativen Luftfeuchtigkeit von 70 Prozent können bereits einzelne Bauschimmelarten auftreten. Eine derart hohe Raumluftfeuchte ist aber in Wohnräumen im Normalfall nicht vorhanden. Bei Neubauten ist meist erhöhte Feuchtigkeit und Nässe während der Bauphase die Ursache für Schimmelpilzbefall.

Baufeuchte austrocknen sonst droht Schimmelpilz!

Baustellen, die im Winter offen stehen und Bauteile die durch Regen und Tau durchfeuchten, sind ideal für Schimmel. Auch die ungenügende Austrocknung der Neubaufeuchte, wie sie beispielsweise durch Putz- oder Estricharbeiten im Innenraum entsteht, verschärft das Problem. Um also Schimmelpilzbefall zu vermeiden, muss Feuchtigkeit durch konsequentes Lüften und Heizen aus dem Gebäude entfernt werden.

Sicher gehen mit einem Experten

Wird der Schimmelpilzbefall nicht rechtzeitig entdeckt, muss meist saniert werden. In manchen Fällen hilft nur der Ausbau befallener Bauteile. Auf keinen Fall sollte man aber selbst zu chemischen Mitteln aus dem Handel greifen. Sie behandeln Schimmel oberflächlich und ihre Dämpfe können der Gesundheit schaden. Wer Schimmelpilz auf der Baustelle vermutet oder entdeckt hat, sollte stattdessen fachmännischen Rat einholen. Ein unabhängiger Bausachverständiger sucht nach Feuchtequellen und schafft Gewissheit, ob ein Schimmelpilzbefall vorliegt.

Mit Sicherheit ins Eigenheim

So hat man qualifizierte Beweise, um eventuelle Schadensansprüche gegen den verantwortlichen Bauunternehmer geltend zu machen. Der Ratgeber des Umweltbundesamtes „Hilfe! Schimmel im Haus“ informiert ausführlich zu Ursachen und Abhilfe. Ob die Sanierung erfolgreich war, muss auch in der Folge noch mehrfach kontrolliert werden. Ist der Schimmel vollständig beseitigt, können auch Allergiker in ihrem Traumhaus wieder entspannt durchatmen.

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Bautrocknung: Feuchte Wände trocken legen

Feuchte Wände gehören zu den häufigsten und schwierigsten Baumängeln und sind längst nicht nur in Altbauten ein echtes Problem. Verursacht wird die Feuchtigkeit im Mauerwerk durch fehlende oder unvollständige Perimeterdämmung im Keller, fehlerhafte Horizontalsperren und weitere Abdichtungsfehler. Für die dauerhafte Bautrocknung ist entscheidend, dass die Ursache beseitigt wird. Dafür gibt es verschiedene Lösungen.

Injektionsverfahren für den Keller

In vielen Fällen ist die Leckage im Keller, also im erdberührenden Bereich der Wände zu finden. Um hier Abhilfe zu schaffen, bietet sich meist das Injektionsverfahren an. Dabei wird über Bohrlöcher eine abdichtende Substanz in das Mauerwerk injiziert. Vorteilhaft an diesem Verfahren ist, dass das Bauwerk nicht statisch belastet wird, wie es beim Austausch von Mauerwerksbereichen oder beim Mauersägeverfahren der Fall sein kann. Dadurch, dass dieses Verfahren auch dann eingesetzt werden kann, wenn nur eine Wandseite erreichbar ist, ist das Injektionsverfahren für die Bautrocknung besonders geeignet. Unterschieden werden verschiedene Methoden:

  1. Die drucklose Injektion:
    Für die sogenannte drucklose Injektion werden schräge Bohrlöcher in definierten Abständen in die Wandeingebracht. Die zähflüssige Abdichtungsmasse verteilt sich so im Inneren der Wand und erzeugt eine möglichst geschlossene Horizontalsperre. Um den Ablauf kontrollieren zu können, werden Vorratsbehälter in Trichterform in die Bohrlöcher geschoben. Die Abdichtungsmasse wird über die Schwerkraft im Mauerwerk verteilt. Problematisch ist bei diesem Verfahren, dass bereits wassergefüllte Kapillaren nicht erreicht werden und die Ausbreitung und Verteilung schwer zu kontrollieren ist. Für die Wirksamkeit darf ein maximaler Durchfeuchtungsgrad von 50 Prozent vorliegen.
  2. Injektion mit Aufheizen:
    Bei der Injektion mit Aufheizen wird die Injektionsmasse oder auch die Wand erwärmt. Eingebracht wird das Material wiederum über Bohrlöcher. Kommt es zu einer frühzeitigen Abkühlung, verliert dieses Verfahren an Wirksamkeit. Bei der Aufheizung von Wänden ist eine Maximaltemperatur von 80 Grad einzuhalten, da ansonsten die Festigkeit beeinträchtigt werden kann.
  3. Niederdruck-Injektion:
    Mit Druck wird bei der Niederdruck-Injektion gearbeitet. Dadurch wird bereits vorhandenes Wasser aus den Kapillaren verdrängt. Die Tränkung der Poren erfolgt schnell und kontrolliert, besonders erfolgreich ist in der Regel die mehrstufige Druckinjektion. Dabei wird eine Silikonmikroemulsion in drei Stufen über die Bohrlöcher ins Mauerwerk eingespritzt. Entscheidend für den Erfolg der Methode: Risse und Hohlräume müssen vor dem Einsatz verschlossen werden.
  4. Schleierinjektion:
    Bei der Schleierinjektion wird eine vertikale Abdichtung nachträglich hergestellt. Bei diesem Verfahren liegt die Abdichtung außen. Über Durchbohrungen wird ein Mehrkomponenten-Gel auf die Außenseite der erdberührten Bauteile aufgebracht, das sich dort verteilt. So können Bodenplatte oder Fundamente nachträglich von außen geschützt werden. Voraussetzung für den Erfolg ist, dass sich das Gel auf der Wandaußenseite ungehindert verbreiten kann.

Das Mauerwerkssägeverfahren

Bei der Bautrocknung im Sägeverfahren wird die Wand abschnittsweise horizontal aufgeschnitten. In den Sägeschnitt wird eine Abdichtung, zum Beispiel aus Polyethylenplatten oder Edelstahl eingebaut. Der Sägeschnitt wird anschließend verpresst. Im günstigsten Fall wird so eine hundertprozentige Absperrung gegen aufsteigende Feuchtigkeit erreicht.

Umstritten: elektrophysikalische Bautrocknung

Sogenannte elektrophysikalische Verfahren sind sehr umstritten. Dabei wird an der Wand ein elektrisches Feld angelegt, das den Flüssigkeitstransport in eine andere Richtung zwingen soll. Zwar ist die physikalische Wirksamkeit des Verfahrens in der Theorie bewiesen, in der Praxis konnte damit aber noch keine Erfolge erzielt werden.

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